La moitié de la population mondiale vit dans des villes, des agglomérations et dans d’autres espaces urbains. La croissance de la population sera, irréversiblement, généralisée et rapide aussi bien dans les pays en développement que dans les pays développés. Selon la Banque mondiale, l’urbanisation récente s’est produite dans la quasi-totalité des pays en développement, environ 70 millions de nouveaux résidents s’ajoutent chaque année aux populationx vivant dans les villes. En Afrique, plus précisément en Afrique subsaharienne où la population urbaine devrait doubler d’ici à 2030, la situation focalise les attentions.
Un habitat décent contribue de façon significative à la qualité de vie et améliore la performance économique, dans le sens où, il constitue un indicateur potentiel pour l’indice de perception du développement humain.
Au fur et à mesure que la population augmente, le processus d’urbanisation se poursuit, les Gouvernements sont donc de plus en plus préoccupés pour offrir un meilleur cadre de vie aux populations surtout les plus démunies en leur donnant accès au logement avec les services de base requis,
La logique politique pour la croissance économique en Afrique doit suivre le rythme de l’accroissement de la population . Il y a donc des efforts considérables à faire pour l’accès au logement décent.
Notre réflexion vise à donner un aperçu de la façon dont le modèle de partenariat public- privé (PPP) peut contribuer à promouvoir le logement et soutenir l’effort de développement humain.
On ne le répètera jamais assez : les déficits accrus des États et le rythme de l’évolution de leur dette renforcent les contraintes pesant sur les ressources publiques disponibles. Pour combler l’écart entre le besoin de financement en logement et les capitaux que les États peuvent mobiliser, il est indispensable de faire appel à d’autres sources de financements , en particulier du côté des investisseurs privés.
Pour y parvenir, il faut chercher à tirer parti des PPP pour mobiliser les investissements, l’expertise et l’efficacité du secteur privé en vue de la conception, la structuration et la mise en œuvre de projets de logements accessibles à toutes les couches de la population.
Il faut nécessairement définir une stratégie de mise en œuvre des PPP dans le domaine du logement social dans nos pays et accompagner ainsi les États dans la prise en charge de l’accès au logement décent aux couches les plus vulnérables. Cette démarche permettra de reconsidérer les problématiques stratégiques clefs de l’apport des PPP dans les secteurs sociaux.
Les PPP touchent ainsi à tous les secteurs de la vie économique. Le secteur du logement est donc bien éligible en ce sens qu’il s’agit, pour le secteur privé, sur la base d’un modèle structuré de financements, de réaliser, pour le compte des États des logements accessibles aux populations moyennant une rémunération basée sur la performance.
Les besoins de financement des projets de développement urbain sont trop importants pour pouvoir être couverts uniquement par les fonds publics classiques.
Les PPP permettent aux personnes publiques de réaliser des biens et services pour le compte des populations. Dans ce sens, ils constituent un puissant levier pour faciliter rapidement l’accès au logement décent.
De nos jours, les gouvernants s’orientent vers l’outil PPP comme option de financement possible pour les investissements à grande échelle dans la fourniture de logements abordables . En tant que modèle de financement entièrement fondé sur une synergie d’action entre le secteur public et le secteur privé, le PPP peut faire profiter à long terme aux différentes parties prenantes aux contrats ( public, privé, prêteurs, investisseurs en capital ) des opportunités offertes dans le secteur du logement.
En règle générale , un PPP permet à un opérateur ou un groupement d’opérateurs privés de prendre en charge la conception, la construction, l’entretien et/ou l’exploitation d’ une installation publique ou d’un service en vertu d’un contrat bien conçu, équilibré et adossé à un partage de risques et à un modèle financier définis.
Dans de nombreux pays développés notamment le Canada, les Pays-Bas et le Royaume-Uni, les partenariats ont beaucoup contribué à la réduction des coûts et à l’accroissement de l’efficacité opérationnelle de projets de développement urbain, allant de la fourniture de logements à coûts soutenables aux services connexes .
Avec de telles expériences , les autorités africaines sont en mesure d’entraîner la réalisation de meilleures unités d’habitation avec des coûts raisonnables.
La stratégie permettra d’identifier les opportunités d’investissement dans le domaine de l’habitat , de définir une approche permettant l’inclusion des parties prenantes pour la construction d’un écosystème propre à l’esprit et la pratique des PPP.
Cela illustre à bien des égards que le PPP, s’il est manipulé avec des « mains » suffisamment expertes, constituent un instrument puissant pouvant contribuer à développer des infrastructures et des services de logement, jusque dans les localités les plus défavorisées autour des centres urbains.
Spécifiquement pour le Sénégal
Au Sénégal, plusieurs structures sont mises en place par l’État à l’image de la SN HLM, de la SICAP SA, pour faciliter l’accès au logement décent avec le privilège d’une capacité de mobilisation foncière conséquente.
L’Agenda national de transformation « Sénégal 2050 » place le logement social comme un pilier stratégique, visant à résorber le déficit structurel par la production de logements décents et abordables. Les Objectifs sont ambitieux : Production de 500 000 logements sociaux en dix ans pour combler le déficit actuel afin d’atteindre 2 millions de logements d’ici 2050, dont 1,2 millions à des prix abordables.
Le Gouvernement opte ainsi pour la définition d’une véritable stratégie nationale du logement axée sur la sécurisation foncière, la mise en place d’une législation adéquate, le financement durable ainsi que l’équité sociale et territoriale en matière d’accès au logement.
Pour mieux appréhender les possibilités de synergie public-privé dans le cadre des PPP, il conviendra d’effectuer une évaluation combinée entre les différents acteurs, de faire l’état des lieux avant de définir un vaste programme dans le secteur.
Cette évaluation permettra d’identifier les étapes, en vue d’une stratégie globale et une intervention spécifique pour chaque zone géographique du pays ou espace économique régional comme les pôles territoires.
L’outil accord-programme, nouveau dispositif introduit par la nouvelle loi de 2021 sur les partenariats public-privé pourra simplifier et accélérer la mise en œuvre dans un programme unique de plusieurs contrats PPP partageant des caractéristiques communes à travers plusieurs localités du Sénégal. La question de l’insécurité juridique étant dépassée avec l’achèvement du cadre de gouvernance des PPP.
Des logements oui, mais durables et résilients
L’un des mérites du PPP constitue la prise en compte des évolutions technologiques vertes tout au long du cycle de vie des projets ou programmes avec une meilleure implication du secteur privé national.
Ce point rejoint les nombreuses initiatives qui nous poussent à repenser nos modes de construction et d’habitation dans le respect des limites planétaires. Il faudra accélérer l’action face à l’un des défis les plus urgents de notre époque : faire du cadre bâti un moteur de durabilité environnementale grâce à des approches holistiques intégrant harmonieusement la résilience et les facteurs socio-économiques.
Le marché du bâtiment et de la construction doit être impacté pour accélérer l’action en faveur de la lutte contre les effets néfastes du changement climatique . En repensant les règles de construction pour privilégier le bilan carbone global, la résilience et la valeur, plutôt que le coût initial le moins disant , les acheteurs publics et privés peuvent stimuler le marché par la demande de matériaux sobre en carbone, de conceptions écoénergétiques et de pratiques de construction modernes et innovantes. C’est le besoin qui crée le marché.
Il s’agira d’apprécier comment des critères de durabilité ambitieux peuvent envoyer des signaux clairs aux autres acteurs dans le cadre des PPP, renforcer l’ambition et accélérer la transition vers des bâtiments low carbones et résilients dans l’ensemble du secteur.
Le Système d’évaluation et de notation des PPP et des infrastructures (PIERS) promu par la Commission pour l’Europe de l’Organisation des Nations unies pourra aider à mieux structurer les projets pour des PPP résilients aux Objectifs de Développement durable dans le secteur du bâtiment en général et du logement en particulier.
L’outil PIERS constitue un système d’évaluation applicable aux Projets PPP autour de 05 critères de durabilité, principalement : – Accès et équité – Efficacité économique et viabilité budgétaire – Durabilité environnementale et résilience – Reproductivité – Participation des Parties prenantes.
Ainsi , les exigences et le champ d’application spécifiques aux projets du secteur du bâtiment en général et du logement en particulier, seront ajustés avec précision pour refléter les considérations climatiques, et pourront être exploités pour élaborer des indicateurs de performance appropriés afin de traiter les risques et la résilience climatiques. Ces éléments deviendront des inputs pour la structuration des projets et programmes.
Ce chantier couvert par la dynamique impulsée dans le cadre de la Commande publique durable/verte par le Docteur Moustapha DJITTÉ Directeur général de l’ARCOP, permettra de concilier de manière définitive et irréversible, Construction de Bâtiments et Durabilité. Ce chantier ,adossé à un projet ambitieux et réaliste, modifiera à terme, la trajectoire des investissements de l’État vers des projets de construction totalement alignés aux ODD.
Quel modèle de montage ?
Pour la personne publique, les intérêts de la solution PPP résident dans l’accélération et la bonne maîtrise des délais et coûts de réalisation dans le cycle d’appropriation et de possession sur le long terme, les garanties apportées sur l’existence réelle d’une maintenance.
La logique qui sous-tend ces contrats, dans le domaine du logement, est, pour la personne publique, de passer d’une démarche essentiellement patrimoniale à une logique de prestations de service garanties par un engagement de l’opérateur sur la performance au profit des populations destinataires des logements.
L’opérateur pourra, de son côté, maximiser sur les revenus des projets ou programmes par des services connexes comme le gardiennage, la réalisation de services marchands , le maintien de l’équilibre écosystémique des localités concernées ,etc.
On observe, dans ce secteur, que le degré de l’engagement du secteur privé peut être très variable d’un projet à un autre. S’il est souvent assez important sur la tenue des délais de construction, il a tendance à être plus faible sur la performance d’exploitation-maintenance.
Les projets de logement s’inscrivent souvent dans une stratégie de rationalisation du patrimoine foncier des Autorités publiques (cession de sites inadaptés ou trop chers, regroupement de services, etc.). Ainsi, les contrats PPP offrent à l’opérateur privé la possibilité de développer, en complément de la mission de service public qui peut être exercée par la puissance publique, celle de valorisation alternative du foncier ou de l’immobilier inclus dans le contrat. Cette valorisation permettra de dégager des recettes qui viendront en déduction du loyer versé par la puissance publique sous forme de recettes dites annexes, permettant ainsi de réaliser des économies budgétaires pour la puissance publique. Les modalités de paiements des bénéficiaires seront laissées à la discrétion de la puissance publique.
Quel modèle de financement durable ?
Les gouvernements ont besoin, ainsi, d’accéder à des capitaux financiers adaptés, à un apprentissage technique et de l’innovation technologique, à une efficacité à long terme des actifs et à une gestion proactive des risques climatiques tout au long du cycle de vie des actifs ; cette ambition est bien à la portée du secteur privé.
Ainsi, mobiliser l’investissement privé est crucial pour combler le déficit de financement de logements, face à l’augmentation des besoins financiers et aux pressions sur les budgets publics. Les coûts financiers liés à la résilience ne doivent pas être perçus comme une menace, mais plus tôt un avantage contribuant au financement de la résilience.
La taille, la complexité et la méconnaissance des modèles de financement de la résilience font que les exemples concrets restent limités. Cependant, il existe au moins deux principaux cadres pour financer la résilience dans le contexte des PPP :
– Intégrer la résilience climatique dans les modèles de PPP existants et financés avec succès, en tenant compte des risques climatiques identifiés dans les infrastructures et services ;
– Utiliser les PPP pour financer des initiatives d’adaptation, d’atténuation et de résilience réussies, en tirant parti des connaissances et ressources du secteur privé pour construire des logements durables.
Et comme la résilience est un attribut systémique, il est essentiel de considérer à la fois le projet et son écosystème, et d’adopter une approche de financement « tout au long du cycle de vie », basée sur des hypothèses crédibles pour tous les acteurs. Cela permet de prendre en compte les scénarios climatiques les plus pessimistes et leurs impacts au-delà du retour sur investissement. Ce rôle de veille incombe à l’Autorité publique.
Au moins, deux approches peuvent aider à le réussir :
On peut utiliser le financement mixte et les instruments de réduction des risques : le PPP l’autorise. Les mécanismes de financement mixte combinent fonds publics et privés. Les fonds publics, mobilisés sous forme de subvention ou de participation, ont pour dessein d’amoindrir les probabilités d’occurrence des risques, attirer et rassurer l’investissement privé dans les projets de logements résilients. Les assurances et les garanties constituent des instruments d’atténuation des risques climatiques capables d’améliorer la crédibilité des projets. L’assurance paramétrique, à titre d’exemple, peut garantir des paiements rapides basés sur des déclencheurs climatiques prédéfinis par les parties au contrat.
Il est possible aussi de favoriser les instruments d’incitation basés sur la performance et le partage des risques. Les contrats PPP, en général , doivent inclure des incitations liées à la performance, de surcroît ,ceux basés sur l’atteinte des résultats prédéfinis en matière de résilience aux ODD. Les mécanismes de partage des risques, tels que les obligations de résilience et les fonds de contingence répartissent les risques climatiques entre acteurs publics et privés, renforçant ainsi la stabilité et l’équilibre contractuel du projet.
Al Hassane DIOP,
Expert PPP
ARCOP
Sénégal